Plus de justice fiscale à Montréal en rétablissant le rôle de valeur locative
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Depuis le 1er janvier 2008, la Ville de Montréal ne met plus à jour son rôle de valeur locative, sauf pour les superficies d’entreprise et les occupants des artères commerciales ayant une SDC. Sur l’ensemble du territoire de l’agglomération de Montréal, les occupants non résidentiels ne sont plus imposés selon leur valeur locative mais sur un pourcentage de la valeur foncière qu’ils doivent rembourser en loyer additionnel à leur locateur. Les OBNL et les artistes ne peuvent pas être exemptés de la nouvelle taxe foncière INR car ils n’ont plus de compte d’entreprise au rôle de valeur locative. Un nouvel occupant non résidentiel ne peut contester la valeur foncière en cours de rôle triennal foncier, ce qu’il pouvait faire avant quand il était inscrit au rôle de la valeur locative. Enfin les propriétaires non résidentiels doivent absorber la taxe foncière INR pour leurs locaux vacants, ce qui n’était pas le cas avant le 1er janvier 2008 où ils pouvaient réclamer un dégrèvement.

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En cas d’inondation l’évaluateur municipal peut diminuer la valeur inscrite de votre propriété au rôle d’évaluation
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Suite au retrait de l’eau à cause d’une inondation dans votre propriété, vous devez la dégarnir et la démolir partiellement. Sous toutes réserves, l’évaluateur municipal peut agir en vertu de l’article 174-6 de la Loi sur la fiscalité municipale qui a prévu « refléter la diminution de valeur d’une unité d’évaluation à la suite (…) de la disparition de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de l’unité. »

 L’évaluateur municipal rétablira la pleine valeur de votre propriété lorsque vos travaux de remplacement des éléments détruits par l’eau seront terminés sauf dans le cas d’une perte totale où vous serez obligé de la démolir au complet incluant la fondation. Dans ce cas l’évaluateur municipal va retirer du rôle d’évaluation la valeur totale inscrite du batiment et conserver que la valeur du terrain.

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À l'agglomération de Montréal vous aviez jusqu'au 30 avril pour contester votre évaluation municipale
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Vous aviez  jusqu'au 30 avril 2017 pour faire une demande de révision de l'évaluation foncière de votre propriété. Si vous l'avez fait, nous pouvons vous aider pour vous représenter auprès de votre évaluateur de la Ville de Montréal.

 

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Quelques motifs à considérer pour contester l'évaluation municipale d'une propriété à revenus ou non résidentielle
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De façon générale pour une propriété non résidentielle à revenus (INR), un pourcentage élevé, anormal et durable d’inoccupation causant un manque à gagner, des frais élevés d’exploitation, la vétusté des améliorations locatives, des problèmes structurels ou fonctionnels du batiment peuvent être des motifs pour faire une demande de révision (DDR) de la valeur foncière et municipale.

 Un loyer non résidentiel plus bas que la valeur locative du marché, sous toutes réserves, n’est pas un motif suffisant pour contester la valeur foncière car l’évaluateur municipal dans son analyse peut retenir un bail commercial comparable plus représentatif, en vertu de la théorie du faisceau des droits de la fiscalité municipale

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La récupération de la taxe foncière INR du loyer additionnel d'un bail commercial
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Recovery of Property taxes for non-residential buildings

 
Généralement les propriétaires d'immeuble non résidentiel font parvenir leur facture de récupération des frais d'exploitation incluant les taxes foncières à leurs locataires commerciaux du 1er mars au 1er juin. Cette période de l'année correspond aux échéanciers de paiement exigé des taxes foncières par les municipalités. La facture de récupération des taxes foncières varie beaucoup d'un bail commercial à l'autre dépendant de l'entente signée sur le loyer additionnel entre le locateur et le locataire. Le tout dépend de la nature du bail conclu entre les parties.

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Tout ce que vous devez savoir sur votre évaluation municipale sur le territoire de l'agglomération de Montréal
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 All there is to know about your municipal evaluation



Sur le territoire de l’île de Montréal et selon les articles 42 @ 46 de la 
Loi sur la Fiscalité municipale, votre valeur uniformisée inscrite au rôle triennal d’évaluation 2017-2018-2019 tend à représenter la valeur d’échange  de votre propriété au 1er juillet 2015.

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La taxe immeuble-non résidentiel (I.N.R.) sur le territoire de la Ville de Montréal
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The non-residential immovable tax on the island of Montreal

Depuis le 1er janvier 2008, la taxe d’affaires, d’eau et de services basée sur le rôle de la valeur locative, a été abolie. La tarification directe à l’occupant non-résidentiel par le Service des finances au locataire commercial ou propriétaire occupant n’existe plus. Ce fardeau fiscal a été transféré au propriétaire qui doit répartir équitablement entre ses locataires commerciaux la taxe I.N.R. Normalement une clause de loyer additionnel et de quote-part doit apparaître dans le bail commercial à cet effet.

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Un locataire commercial peut-il faire une demande de révision de l’évaluation foncière?
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Can a commercial tenant request a review of the real estate appraisal?

L’article 124 de la Loi sur la fiscalité municipale stipule à l’item « plainte » :   « Une personne qui a un intérêt à contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle relative à un bien dont elle-même ou une autre personne est propriétaire peut déposer auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation une demande de révision à ce sujet »

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L’établissement de la classe d’immeuble non-résidentiel (I.N.R.) pour une propriété semi-commerciale.
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The establishment of the non-residential immovable category for a semi-commercial property

Selon l’article 244.29 de la Loi sur la fiscalité municipale,  la classe d’immeuble non-résidentiel (I.N.R.) de votre propriété semi-commerciale correspond à une catégorie de pourcentage, soit la proportion de la valeur commerciale de votre propriété par rapport à sa valeur totale.

 

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