En 2019 l’administration Plante-Dorais introduisait une différenciation des taux de taxation selon la valeur foncière pour les immeubles non-résidentiels, un seuil plafonné pour l'application du taux moindre, fixé à 500 000 $. Cette différenciation a été augmenté à deux reprises avant d'être établi, depuis 2022, à 900 000 $. Cette mesure fiscale est toujours en vigueur pour le budget 2024 de la Ville de Montréal et l’envoi des comptes de taxes aux contribuables fonciers non résidentiels. Pour une valeur imposable de 900,000 $ et moins, les taxes foncières non résidentielles sont 4.28 fois plus élevées que les taxes résidentielles de base. Mais pour une valeur imposable au-delà de 900,000 $, les taxes non résidentielles sont 5.48 fois plus élevées que les taxes foncières résidentielles de base, soit 28 % de plus.
La grande majorité des petits locataires commerciaux des artères commerciales traditionnelles ou des secteurs périphériques au centre-ville de Montréal profitent du taux moindre de taxation de 900,000 $ et moins car les valeurs imposables de leur immeuble se situent généralement sous la valeur imposable de 5 M$ et moins. Mais cette mesure fiscale a peu d’impact pour les petits locataires commerciaux qui ont leur lieu d’affaires dans un immeuble ayant une valeur imposable de plus de 10 M$. Les petits locataires qui sont dans les grands immeubles du centre-ville, la plupart des immeubles du district central – Chabanel ou dans un grand centre-commercial ne profitent pas de cette mesure fiscale.
Doit-on rétablir la taxe d’affaires basée sur la valeur locative des baux commerciaux plutôt que maintenir l’injuste taxe foncière non résidentielle ?
C’est ce que je suggérais le 14 janvier 2020 aux membres de la Commission permanente sur le développement économique, urbain et d’habitation de la Ville de Montréal. Voyez à ce propos sur mon blog ma chronique Plus de justice fiscale pour les locataires commerciaux montréalais.
Je suis maintenant d’avis qu’il faut aller fiscalement beaucoup plus loin afin de trouver des sources alternatives à la taxe foncière non résidentielle. La Loi sur la fiscalité municipale permet la confection d’un rôle locatif selon un lieu réel d’affaire basé sur le bail commercial de l’occupant. Je crois que la Loi sur la fiscalité municipale devrait être amandée pour considérer aussi un lieu virtuel d’affaires. Toute activité économique réelle ou virtuelle devrait être imposée dans une taxe élargie d’affaires. Toute livraison d’un bien ou la réalisation d’un service à partir d’une entreprise virtuelle devrait être considéré et imposé sur le territoire de l’Agglomération de Montréal comme nouvelle source de revenus fiscaux.
