Que vous soyez un locataire ou un propriétaire commercial, évitez les litiges en vous posant les questions suivantes :
1- Quelle est la superficie locative du local loué ?
Assurez-vous de connaître si possible la superficie locative nette de votre espace et de l’inscrire dans le bail. Au besoin faire mesurer par un inspecteur en bâtiment, un technicien en architecture ou un arpenteur géomètre. La superficie nette contrairement à la superficie brute, exclus les espaces non locatifs comme le mur extérieur, le corridor commun, les escaliers, les salles de toilette, le vestiaire, la salle de repos des employés, etc., le tout selon la méthode de mesurage BOMA.
2- Quelle est la superficie locative totale de l’immeuble ?
Très important de la connaître et de l’inscrire dans le bail afin de calculer la quote-part d’occupation de votre local dans l’immeuble si vous avez des frais d’exploitation et les taxes foncières à considérer dans le loyer additionnel.
3- La quote-part basée sur l’occupation est-elle la seule méthode valable afin d’estimer le pourcentage des taxes foncières à rembourser au propriétaire ?
Non, dans certains cas comme un local sans ascenseur situé aux étages supérieurs, il est plus juste de s’entendre sur une quote-part qui tient compte de la valeur foncière hypothétique du local par rapport aux autres dans l’immeuble.
4- Le loyer de base est-il représentatif du loyer marchand du secteur ?
Dans le doute, consultez un expert de la valeur locative, un évaluateur agréé ou un courtier commercial qui va vous aider à estimer le juste loyer marchand de votre local au pied carré.
Loyer annuel de base / Superficie nette = Taux de location au pied carré
5 - Au cours de l’année 2022, l’inflation annuelle a atteint 7 %, alors doit-on plafonner la clause d’indexation annuelle selon l’Indice des prix à la consommation (IPC) ?
Oui, mais afin de conserver l'harmonie des affaires entre les locataires et les propriétaires commerciaux, nous suggèrerons de conserver la clause d'augmentation selon l'IPC., mais de la plafonner au maximum à 5 % par année, ce qui nous apparaît plus normal comme augmentation annuelle d’un bail commercial.
6- Comment considérer les taxes foncières en loyer additionnel dans un bail ?
Lisez ma chronique à ce propos :«Comment interpréter la contribution des taxes foncières d’un bail commercial »
Pour éviter tout litige, rédigez clairement le libellé comme « le locataire n’a aucun loyer additionnel à payer (bail brut) » ou « le locataire paie seulement une portion de la taxe foncière non-résidentielle excluant la taxe résiduelle (bail semi-brut) » ou « le locataire paie toutes les taxes foncières non-résidentielles, résiduelles et scolaires (bail net) » Soyez clairs dans le libellé de votre bail.
7- Dans le cas d’un bail semi-brut, comment calculer le montant des taxes foncières non résidentielles seulement ?
Vous devez exclure de la taxe non-résiduelle : la taxe résiduelle. Consultez sur le site internet de votre municipalité la rubrique « Tableaux des taux de taxation ». Sur le territoire de la Ville de Montréal, depuis 2016 le Service des finances ne met plus à la disposition des contribuables fonciers son outil électronique : le calculateur. Vous devez le calculer vous-même ou nous pouvons vous aider à calculer la juste portion de la contribution des taxes foncières non résidentielles selon votre quote-part inscrite dans votre bail.
8- Quel est le terme le plus avantageux, à court ou à long terme ?
Ça dépend de vos objectifs et besoins en affaires. Si vous signez pour un long terme, 5 ans avec une ou deux autres options de 5 ans, le propriétaire sera plus favorable à réaliser des améliorations locatives durables.
9- Qui doit payer les améliorations locatives ?
Le propriétaire pour les travaux de structure, plomberie, chauffage et climatisation. Le locataire pour la finition, décoration et aménagement des équipements liés à votre usage.
10- Un locataire peut-il contester l’évaluation municipale de l’immeuble ?
Oui, la Loi sur la fiscalité municipale le permet car il a un intérêt dans l’immeuble. Si une clause de son bail l’empêche de le faire, il s’agit d’une clause abusive qu’il faut biffer.
11 – Doit-on enregistrer le bail au Registre foncier québécois ?
Oui, cela facilite une entente en cas de litige et protège le locataire lors d’une vente de l’immeuble. Sans cette publication, le nouvel acquéreur d’un immeuble peut mettre fin au bail en vigueur.
Un conseiller juridique peut le faire pour vous en complétant un bordereau sans dévoiler publiquement les clauses financières et confidentielles.
N’oubliez de publier par la suite tout amendement ou renouvellement entre les parties afin de conserver votre protection légale.
12- Ultimement, avant de signer un bail commercial, doit-on le faire valider par un conseiller juridique ?
Oui, le conseiller juridique (avocat ou notaire) peut vous aider à clarifier tous les aspects du bail relevant du code civil et à repérer les clauses abusives à biffer. Au Québec seules les règles de base du Code civil du Québec s'appliquent pour les baux commerciaux, le reste étant déterminé par l'entente entre les parties.
13- À Montréal, le locataire commercial doit-il encore payer une taxe d’affaire ?
Non, depuis le 1er janvier 2008 sur le territoire de l’ancienne Ville de Montréal avant les fusions, le locataire commercial n’a plus à payer la taxe d’affaire, d’eau et de services. Les commerçants sur une artère ayant une Société de développement commercial (SDC) doivent toutefois payer une cotisation de membre.
Remplacer dans le libellé d’un bail commercial le terme « taxe d’affaire » par « taxe foncière non résidentielle » qui doit être récupérée par le locateur en partie ou totalité selon l’entente entre les parties.
Bonne négociation et surtout n’hésitez-pas à nous consulter
